OpenStackDay.pl TechNews & Biznes

Nieruchomości komercyjne to jeden z kluczowych segmentów rynku, który wyróżnia się specyficznymi cechami i zasadami funkcjonowania na tle nieruchomości mieszkalnych. Są to budynki lub lokale stworzone z myślą o prowadzeniu działalności gospodarczej, gdzie podstawowym celem jest generowanie dochodu albo zysków dla właścicieli. W odróżnieniu od mieszkań, te nieruchomości mają charakter inwestycyjny i biznesowy. Polski rynek notuje dynamiczny wzrost – wartość inwestycji w II kwartale 2025 roku przekroczyła 1 mld euro, co oznacza niemal 50-procentowy skok w stosunku do pierwszego kwartału. Sektor magazynowy był liderem pod względem tempa wzrostu, generując inwestycje na poziomie 492 mln euro i stanowiąc 48% całego wolumenu. Coraz większy udział polskiego kapitału (wzrost do 14,5% w 2025) potwierdza dojrzewanie rynku lokalnego oraz wzrost zaufania do tej klasy aktywów.

Definicja i podstawowe charakterystyki nieruchomości komercyjnych

Contents hide

Aby dobrze zrozumieć pojęcie nieruchomości komercyjnych, należy wziąć pod uwagę zarówno ich funkcję, jak i cel zakupu:

  • przeznaczenie do prowadzenia działalności gospodarczej,
  • główne zadanie to generowanie zysku dla właściciela,
  • są inwestycją długoterminową, często przeznaczoną na wynajem innym przedsiębiorcom.

Nieruchomości komercyjne muszą być niezamieszkałe i wyłącznie przeznaczone pod działalność gospodarczą. Współczesna architektura często wprowadza rozwiązania typu mixed-use, gdzie łączą się funkcje komercyjne i mieszkalne – lokale usługowe są na parterze, mieszkania na piętrach. Tego typu budynki umożliwiają maksymalne wykorzystanie powierzchni i spełniają oczekiwania różnych grup użytkowników.

Najważniejszą cechą nieruchomości komercyjnych jest potencjał generowania dochodów. Są one podstawą dla inwestorów poszukujących stabilnych źródeł pasywnego dochodu. Korzystają także z innowacyjnych form finansowania, takich jak crowdfunding, gdzie inwestorzy nabywają udziały w spółkach wynajmujących nieruchomości komercyjne.

Infrastruktura techniczna i wymogi prawne dla tego typu obiektów są inne niż dla nieruchomości mieszkalnych. Budynki komercyjne muszą spełniać określone normy bezpieczeństwa, łatwości dostępu i funkcjonalności. Istotna jest również dostępność komunikacyjna oraz bliskość głównych dróg i potencjalnych klientów w przypadku handlu.

Klasyfikacja i typologie nieruchomości komercyjnych

Nieruchomości komercyjne można sklasyfikować według różnych kryteriów:

  • funkcja i przeznaczenie (magazyny, sklepy, biura, galerie handlowe, kina, lokale użytkowe),
  • lokalizacja (centrum miasta vs. obrzeża),
  • wielkość (od małych lokali do dużych hal),
  • charakter zabudowy (wolnostojące obiekty lub wydzielone lokale).

Typowe kategorie nieruchomości komercyjnych obejmują:

  • Lokale usługowe i użytkowe z najemcą – niewielka powierzchnia i bezpośredni kontakt z klientami;
  • Nieruchomości biurowe – pojedyncze biura lub całe budynki biurowe dla firm;
  • Magazyny i hale produkcyjne – przeznaczone do przechowywania i produkcji oraz celów logistycznych;
  • Nieruchomości handlowe – centra, galerie i sklepy;
  • Hotele i nieruchomości gastronomiczne – hotelarstwo, restauracje, bary, usługi dla turystyki;
  • Działki pod zabudowę komercyjną – tereny inwestycyjne;
  • Nieruchomości specjalistyczne – szpitale, szkoły, kina, stacje benzynowe.

Struktura i charakterystyka polskiego rynku nieruchomości komercyjnych

Polska dynamicznie rozwija segment nieruchomości komercyjnych, łącząc cechy dojrzałych rynków ze wschodzącym potencjałem inwestycyjnym. Po spowolnieniu w 2023 i 2024 roku, II półrocze 2024 przyniosło ożywienie inwestycji oraz wzrost popytu na powierzchnie biurowe, logistyczne i handlowe.

Prognozy wzrostu gospodarczego Polski (3-4% na lata 2024–2025) oraz stabilizacja stóp procentowych są fundamentem dla dalszego rozwoju rynku komercyjnego. W II kwartale 2025 roku wolumen inwestycji przekroczył 1 mld euro, a od stycznia do czerwca 2025 roku zrealizowano 63 transakcje o wartości 1,7 mld euro.

Najważniejsze sektory prezentują się następująco:

  • Sektor magazynowy – lider rynku, odpowiadający za 40% wartości transakcji;
  • Sektor biurowy – nadal znaczący, z rosnącym popytem na elastyczne i zrównoważone biura, szczególnie w Warszawie i miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Łódź);
  • Sektor handlowy – przechodzi transformację w stronę centrów multifunkcyjnych oraz parków handlowych w mniejszych miastach.

Najważniejsze transakcje, takie jak sprzedaż obiektów od Eko-Okna amerykańskiemu funduszowi Realty Income Corporation za ponad 253 mln euro, podkreślają wzrost atrakcyjności rynku dla inwestorów zagranicznych.

Aspekty inwestycyjne i dochodowość nieruchomości komercyjnych

Inwestycje w nieruchomości komercyjne pozwalają na uzyskanie regularnych dochodów z wynajmu oraz korzystanie z aprecjacji wartości aktywa w długim terminie. To sprawia, że są szczególnie atrakcyjne dla inwestorów oczekujących stabilnych i przewidywalnych zysków.

W porównaniu z innymi klasami aktywów, inwestycje w nieruchomości komercyjne charakteryzuje mniejsza zmienność i wyższa odporność na gwałtowne wahania rynku. Dzięki temu możliwe jest precyzyjne planowanie inwestycji i skuteczniejsze zarządzanie ryzykiem.

Najważniejsze mechanizmy dochodu:

  • wynajem biur, magazynów, hoteli czy powierzchni handlowych,
  • stabilizacja przepływów pieniężnych poprzez długoterminowe umowy z najemcami,
  • crowdfunding nieruchomości komercyjnych,
  • dywersyfikacja portfela inwestycyjnego.

Nowoczesne modele, takie jak co-living (łączenie prywatności i przestrzeni wspólnych), pozwalają optymalizować wykorzystanie powierzchni i zwiększać rentowność.

Kluczowe czynniki wpływające na dochodowość to:

  • lokalizacja i prestiż dzielnicy,
  • standard techniczny i dostęp do usług,
  • infrastruktura komunikacyjna i parkingowa,
  • dywersyfikacja najemców i struktura portfela.

Warunki najmu, długość kontraktów oraz sposób rozliczania kosztów eksploatacyjnych mają bezpośredni wpływ na rzeczywistą rentowność nieruchomości komercyjnych.

Segmentowa analiza rynku nieruchomości komercyjnych

Warto przyjrzeć się najważniejszym segmentom rynku z osobna:

  • Sektor magazynowy i logistyczny – najbardziej odporny na wahania koniunkturalne, z szybkim wzrostem czynszów i stale rosnącym zapotrzebowaniem napędzanym przez rozwój e-commerce;
  • Sektor biurowy – przechodzi przeobrażenia pod wpływem pracy hybrydowej i wyższych standardów pracy;
  • Sektor handlowy – rozwija się w kierunku centrów doświadczeń klienta oraz adaptuje nowe technologie.

Typologia biur według klasy jakości prezentuje się tak:

  • klasa A – nowoczesne biurowce, znakomita lokalizacja, wysoki standard najmu;
  • klasa B – starsze obiekty po modernizacji lub nowe w mniej prestiżowych lokalizacjach;
  • klasa C – niezmodernizowane, ale sprawne technicznie biura, niższe wskaźniki najmu;
  • klasa D – znacznie zużyte, niskie czynsze i słabe wyniki najmu.

Standard pracy biurowej to minimum 3,5 m2 na osobę, optymalnie – 6 m2, a komfortowo – minimum 10 m2 na osobę.

Typologia nieruchomości handlowych według powierzchni:

  • sklepy tradycyjne – do 400 m2 na jednej kondygnacji,
  • supermarkety – 400-2 500 m2 na jednej kondygnacji,
  • hipermarkety – powyżej 2 500 m2,
  • centra handlowe – powyżej 5 000 m2, często wielokondygnacyjne,
  • galerie handlowe – powyżej 10 000 m2 z rozbudowanymi funkcjami rozrywkowymi i gastronomicznymi.

Rosnące znaczenie customer experience powoduje, że właściciele handlowych nieruchomości inwestują w nowoczesne technologie i wielofunkcyjne przestrzenie.

Trendy i perspektywy rozwoju rynku

Obecnie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce kształtuje się kilka kluczowych trendów:

  • rozwój kapitału lokalnego – polscy inwestorzy coraz aktywniej uczestniczą w największych transakcjach (14% udziału);
  • digitalizacja i technologie – popyt na nowoczesne, zautomatyzowane powierzchnie biurowe i magazynowe oraz technologie smart building;
  • zrównoważony rozwój – coraz częściej wymaga się certyfikacji BREEAM, LEED, WELL;
  • zmiana popytu – elastyczne powierzchnie biurowe, coworking oraz redefinicja handlu (retail as experience).

Wyzwania rynku obejmują konieczność adaptacji do zmian demograficznych, rosnące koszty materiałów i energii oraz bardziej rygorystyczne normy środowiskowe.

Sektor magazynowy utrzyma dominację dzięki rozwojowi e-commerce i nearshoringowi, sektor biurowy dostosuje się do modeli pracy hybrydowej i nowych wymagań jakościowych, a sektor handlowy przeobrazi się w centra wielofunkcyjne łączące sprzedaż, rozrywkę, gastronomię i usługi.